Geschlossene Immobilienfonds haben zum Merkmal, dass das Objekt, für den dieser Fonds eingerichtet wurde, den Anlegern bekannt ist. Bekannt gemacht wurde ihnen dies durch ein Verkaufsprospekt, das es für jeden geschlossenen Fonds geben muss. Ein Immobilienfonds kann dabei sowohl in ein Wohnhaus, als auch in ein Geschäftshaus, wie auch in einen ganzen Industriepark investieren – im In- und auch im Ausland. Wenn bei einem geschlossenen Immobilienfonds das vorgegebene Kapital erreicht ist, so wird dieser geschlossen. Die Anlegerzahl ist somit begrenzt. Es kann daher durchaus sein, dass ein geschlossener Immobilienfonds aus nur sehr wenigen Anlegern besteht. Bei geschlossenen Fonds sind dabei grundsätzlich Mindesteinlagen notwendig. Die gängigen Mindestbeteiligungen liegen dabei in der Regel bei 10.000 Euro, oder aber 20.000 Euro bzw. 50.000 Euro. Es gibt aber auch Fonds mit einer Mindesteinlage von nur 5.000 Euro. Wie bei anderen geschlossenen Fonds auch, so wird auch bei den geschlossenen Immobilienfonds auf die Einlage ein Agio von 5 Prozent erhoben. Mit diesen je 5 Prozent der Einlage der Kapitalanleger deckt ein Emissionshaus dann seine entstandenen Nebenkoten ab. Diese 5 Prozent werden in der Regel jedoch nur fällig, wenn man als Anleger direkt beim Emissionshaus zeichnet. Schaltet man indes einen Fondsvermittler dazwischen und zeichnet über ihn seinen Fondsanteile, so entfällt unter Umständen das 5-prozentige Agio.
